เจ๊แต๋วได้เปิดหอพักใหม่กลางใจเมือง โดยมีเจ๊มดดำ เจ๊การ์ตูน และอาโคยคอยช่วยเหลือดูแลหอพักเช่นเคย แต่แล้วจู่ๆ ก็เกิดเหตุการณ์ที่ชวนสยอง เมื่อกอฟแฟนสาวของเพชร หนึ่งในผู้เช่าห้องพักของเจ๊แต๋ว เกิดฆ่าตัวตายในห้องพักของแฟนหนุ่ม ตำรวจชันสูตรศพแล้ว ระบุว่ากอฟฆ่าตัวตาย ในขณะที่เจ๊แต๋ว และเจ๊ฮังเล สมาชิกใหม่ของหอได้เห็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นจริง และรู้ว่ากอฟถูกฆ่าตาย แต่ถูกจัดฉากให้ดูเหมือนว่าฆ่าตัวตาย แต่เจ๊แต๋วไม่กล้าบอกเรื่องที่ตนเองได้เห็นกับตาให้ใครฟัง เพราะแม้จะอยู่ในเหตุการณ์ แต่เจ๊ก็ไม่เห็นหน้าคนร้ายที่ฆ่ากอฟอย่างชัดเจน เพียงแต่มุ่งประเด็นไปว่า เพชรแฟนหนุ่มของกอฟแน่ๆ ที่ลงมือฆ่าเธอ แต่เมื่อไม่มีหลักฐานเจ๊แต๋วจึงได้แต่สงสัยอยู่เงียบๆ แต่แล้วความวุ่นวายก็ไม่จบลงง่ายๆ เมื่อผีกอฟออกอาละวาดด้วยแรงอาฆาตแค้นตั้งแต่คืนแรกที่ตั้งศพสวด ความเฮี้ยนของผีกอฟเล่นเอาคนเช่าหอพักหนีกระเจิงย้ายออกกันแทบหมดหอพัก บรรดาเจ๊ๆ จึงขอความช่วยเหลือจากผีแพนเค้ก

เรื่องราวความรักระหว่าง อู๊ด (หอย-เกียรติศักดิ์ อุดมนาค) กับ ใหญ่ (เปิ้ล-นาคร ศิลาชัย) คู่รักพลพรรคชายรักชายที่ลงทุนทิ้งชีวิตอันวุ่นวายในเมืองหลวงมาซื้อปั้มน้ำมันร้างแห่งหนึ่งที่อยู่ในหุบเขาห่างไกลความเจริญ เพื่อหวังเป็นรังรักไว้ครองคู่กันตราบฟ้าดินสลายสไตล์หนังโปรดแนวคาวบอยหนุ่มของทั้งคู่อย่าง Brokeback Mountain แต่ความจริงกลับไม่สวยงามอย่างที่คิดไว้เพราะ อู๊ด จับได้ว่า ใหญ่ ดั๊นนน... ไป XXX ชนิดได้หน้าลืมหลังแบบอึ้ง-ทึ่ง-เสียว กับ แตงโม (อิม อชิตะ สิกขมานา) ทอมสุดห้าวแฟนของดี้สาวนาม เจนนี่ (สุภัสสรา เรืองวงศ์)

ความเดิมจากภาคที่แล้ว (หอแต๋วแตก) “ผีน้ำนิ่ง” ตามจองล้างจองผลาญจนคนในหอพักของกระเทยสามพี่น้อง อยู่ไม่ได้จึงต้องย้ายหนีกันหมด รวมถึงกระเทยสามพี่น้องด้วยที่ต้องย้ายหนีระหกระเหินมาเซ้งหอพักแห่งใหม่เพื่อทำกิจการหอพักต่อไป แต่เหมือนหนีเสือปะจระเข้ ที่หอพักแห่งใหม่ สามกระเทยต้องผจญกับ “ผีนางรำ” ที่ชื่อ “อุษามณี” กระเทยสามพี่น้องพร้อมใจกันเล่นผีถ้วยแก้วหวังเรียก “ผีแพนเค้ก” ให้มาช่วยปราบผีอุษามณี แต่ด้วยดีกรีความเก๋าตายมานานกว่าของผีอุษามณี ทำให้ผีแพนเค้กไม่สามารถช่วยได้ ความวุ่นวายอลหม่านปนเสียงฮาจึงเกิดขึ้น

ณ หมู่บ้านสุดกันดารห่างไกลความเจริญแห่งหนึ่ง ปกครองโดยผู้ใหญ่เสนาะ หมู่บ้านแห่งนี้ไม่มีบ้านไหนเลี้ยงหมาเลยสักตัว